散售模式、以售养租，让SOHO的股价一直在低位徘徊。如果2012年之后潘石屹不打折扣地执行转型战略，SOHO今天会不会是另一番景象？

文 |《财经》记者 王博

编辑 | 马克

一度领军中国内地商业地产的SOHO中国（0410.HK，下称SOHO）走到了命运的转折点。

3月10日上午11时，SOHO紧急停牌，原因是盘中股价突然暴涨，涨幅一度超过40%。截至暂停交易时，SOHO股价为4.1港元/股，停牌当天，这家公司股价上涨了37.6%。

SOHO价异动来源于一则利好消息，路透社报道，黑石集团（NYSE：BX）正与SOHO进行私有化谈判，交易价值40亿美元，黑石提出的私有化报价为每股6港元，以SOHO3月9日的收盘价2.98港元/股计算，黑石给了两倍的出价。

这对潘石屹和股民是好消息。SOHO上市13年，股价已经腰斩，2012年，这家公司由销售商业资产转型自持物业以来，租金收益虽然大涨，但股价一直表现不佳。

和SOHO一样，在香港依靠自持物业对外租赁，收房租的房企不少，如新鸿基地产（0016.HK）、九龙仓置业(1997.HK)、太古地产(1972.HK)等。为什么只有潘石屹难以为继，连年变卖资产，股价一直不被资本市场看好？

即便黑石6港元每股的出价是真，但SOHO每股净资产是6.76港元，潘石屹相当于打8.8折卖掉SOHO。

黑石也救不了SOHO股价

黑石接盘的利好消息效果非常短暂。

3月11日，SOHO发布公告称，确与海外投资者在恰谈战略合作，但合作方是谁，以及是否会达成全面要约协议，公告未明确说明。

作为“PE之王”，房地产资产管理是黑石的强项，13年前，黑石收购希尔顿，重组后获利140亿美元，是其经典之作。黑石肯接盘，对跌破发行价多年的SOHO无疑是强心剂。

但3月12日复盘之后，SOHO止涨回落，3月13日收盘价为3.99港元/股，相较其发行价8.3港元/股，仍然在腰部以下。

如果以发行价计，黑石对SOHO的每股收购价相当于打了七折，单从交易本身来看，潘石屹并没有占多大便宜。

2007年10月8日，SOHO在香港联交所上市，融资19亿美元，这次上市曾被誉为亚洲最大的商业地产企业IPO。

上市之初，SOHO喊出五年内市值冲千亿、超万科的目标，以3月13日收盘价计，SOHO市值为207亿港元，仅为万科A的约1/20。